RECO Information Gudie 해설

온타리오에서 부동산 거래를 할 때, 읽고 서명하셔야 하는 중개인 선정과 관계 설정에 대한 안내문입니다. 계약서는 아니지만, 계약에 앞서 가장 먼저 확인하고 서명하는 서류입니다.

안녕하세요?

캐나다에서 부동산 매매와 렌트를 진행할 때, 대부분의 거래는 부동산 중개인의 도움을 통해 이루어집니다. 특히, 주택이나 콘도 유닛 전체의 임대와 매매는 MLS (Multiple Listing Service: 공동 중개 서비스)를 통한 거래가 일반적입니다. 이는 캐나다 전국 부동산 중개인 협회(CREA)에서 운영하는 플랫폼으로, 부동산 매물을 광고하고 거래를 촉진하는 주요 수단입니다.

룸렌트의 경우 일반적으로 부동산 중개인이 취급하지 않으니, 커뮤니티 게시판이나 신문 등에 집주인이 직접 광고를 통해 임대인을 찾는 경우가 많습니다. 하지만, 주택이나 콘도 유닛 전체를 임대하거나 매매할 때는 MLS를 통해 거래를 진행하는 것이 대부분이며, 이 시스템에 매물을 등록할 수 있는 자격은 등록된 부동산 중개인에게만 부여됩니다.

따라서, 부동산 거래를 고려 중인 경우, 자격을 갖춘 부동산 중개인을 통해 MLS에 접근하고, 이를 통해 매물을 소개하고 거래를 진행하는 것이 매우 중요합니다. 

따라서, 매매를 하거나 렌트를 구할 때 우선적으로  자신을 대리할 부동산 중개인을 선정하고 관계를 설정하여야 합니다. 

캐나다에서는 부동산 중개법에 통해 거래 당사자들은 자신들의 이익과 최선의 거래 결과를 보장 받기 위해는 전문적인 부동산 중개인의 도움과 서비스를 얻을 수 있도록 장려하고 있습니다.

그래서 부동산 거래를 생각하고 있고 중개인을 만나고 계약 관계를 진행할 계약이라면 반드시 다음 안내 서류를 받아 보시고 서명하시게 되어 있습니다. 부동산 중개인은 계약 체결 전에 이 안내 서류를 먼저 제공하고 고객이 내용을 이해했다고 확인 서명을 받아야 합니다. 내용을 미리 알고 계시면 좋습니다.

  • 발행 기관: RECO (Real Estate Council of Ontario: 온타리오 부동산 위원회) 
  • 서류 이름: RECO INFORMATION GUIDE (전체 서류 보기)
  • 서류 부제: Working with a real estate agent (부동산 중개인 협력 관계 맺기)

RECO INFOMATION GUIDE의 주요 내용은 다음과 같습니다.

셀프 대리와 중개인 대리 역할에 대한 설명

셀프 대리 (SRP: Selp Represented Party)

– 중개인의 서비스를 받지 않고 스스로 거래를 처리하는 경우를 의미합니다.
– 중개인은 객관적 정보를 제공하나, 의견, 가격 정보, 시장 상황 등은 셀프 대리인에게 제공할 수 없습니다.
– 클라이언트는 자신의 판단과 결정으로 거래를 진행하며, 중개인의 조언이나 의견을 받지 않습니다
바이어/세입자 대리 (Buyer/Tenant Representation)

– 중개인과 BUYER/TENANT REPRESENTATION AGREEMENT를 맺어 구매나 임대 과정을 전담합니다.
– 중개인은 클라이언트를 대신하여 부동산 거래를 전담하며, 정보 제공, 의견 교환, 협상 등을 책임집니다.
– 중개인은 클라이언트를 위해 협상을 진행하고, 합의된 조건으로 거래를 완료합니다.
셀러/집주인 대리 (Seller/Landlord Represenation)
– MLS에 매물을 올리려면 중개인을 선정해야 합니다.
– 중개인은 매매나 임대 과정을 담당하며, 클라이언트의 대리로서 마케팅, 계약 체결, 클로징을 책임집니다.
클라이언트에 대한 중개인의 책임과 의무

로열티: 중개인(중개회사)는 클라이언트를 대표하며 클라이언트의 최선의 이익을 증진하고 보호합니다. 클라이언트의 이익은 중개회사, 그 에이전트들, 그리고 다른 어떤 당사자의 이익보다 우선합니다.

정보 공개: 중개인은 거래나 클라이언트 관계에 영향을 미칠 수 있는 모든 정보를 클라이언트에게 알려야 합니다.

기밀 유지: 클라이언트의 기밀 정보는 법적으로 요구되지 않는 한 클라이언트의 서면 동의 없이 중개소 외부의 어느 누구와도 공유될 수 없습니다. 이는 클라이언트 관계가 끝난 후에도 유효하며, 예를 들어 구매나 판매 동기, 지불하거나 받아들일 금액 등이 포함됩니다.

이해 상충 회피: 중개인은 클라이언트의 최선의 이익을 저해할 수 있는 어떠한 상황도 피해야 합니다. 이해 상충이 발생한 경우, 이를 클라이언트에게 공개해야 하며, 클라이언트의 서면 동의 없이 추가 서비스를 제공할 수 없습니다.
클라이언트의 책임

명확한 의사소통: 자신이 원하거나 원하지 않는 것을 명확히 하고, 관련될 수 있는 모든 정보를 공유해야 합니다. 

신속한 응답: 중개인의 질문에 빠르게 응답해야 합니다.

계약 조건 이해: 중개인(중개회사)와의 계약 조건을 이해해야 합니다.

수수료 지불: 계약된 수수료를 지불해야 하며, 구매나 판매 계약이 본인의 과실이나 무시한 처사로 실패하더라도 지불해야 합니다. 

당사자 본인 대리 (Self Represented Party) 의 경우 리스크 설명

부동산 거래에서 자신을 대표하는 것은 필요한 지식과 전문성이 없으면 거래를 처리하는 것에 상당한 위험이 따릅니다. 거래 상대편은 경험있는 부동산 중개인의 서비스, 의견 및 조언을 받는 셀러나 바이어일 것입니다. RECO는 당사자 본인 댈의로 진행하기 전에 전문가의 조언을 구할 것을 권장하고, 중개인과 협업하지 않기로 선택한다면, 자신의 이익을 보호하고 스스로 책임져야 한다고 설명합니다. 

당자자 본인 대리인들 간의 직접 거래는 상관 없지만, 거래 상대편은 부동산 중개인이 대리하여 거래 상대방의 최선의 이익을 위해 일할 법적 의무를 갖고 있습니다. 중개인은 당신의 중요한 거래 동기, 가격, 계약 조건 등을 자신의 클라이언트와 공유할 것입니다. 당신에게는 최선의 선택이 아닐 수 있다는 것을 알고 있어야 합니다.

중개인은 셀프 대리하는 사람을 상대로 다음과 같은 역할을 할 수 없습니다. 

– 어떠한 서비스, 의견 또는 조언을 제공할 수 없습니다.
– 중개인의 지식, 기술 또는 판단에 의존하도록 할 수 없습니다. 
– 셀프 대리를 선택하도록 유도하거나,
– 다른 부동산 중개인이 셀프 대리인을 위해서 일하지 않도록 유도하면 안됩니다. 

MULTIPLE REPRESENTATION (클라이언트 중복 대리) 에 대한 이해

중복 대리 (Multiple Representation)는 한 중개인 (또는 중개사) 경쟁하는 이익을 가진 두 개 이상의 클라이언트를  하나의 거래를 위해서 대표하는 것을 의미합니다.

중복 대리는 각 클라이언트가 분명한 동의를 표현한 경우에만 허용됩니다. 중개인 (또는 중개 회사) 는 클라이언트의 최선의 이익을 증진하고 보호하며 이해가 충동하지 않도록 해야 합니다. 중개인 (또는 중개회사)가 한 클라이언트와 동일한 매물에 관심을 가진 다른 클라이언트와의 계약을 체결한다면, 이는 양쪽 클라이언트를 중복 대리를 하는 것입니다.

중복 대리는 클라이언트의 최선의 이익을 추구하는 데 제한이 될 수 있으니, 이에 대해 충분히 이해하는 것이 중요합니다.중복 대리 방식에 대표에 동의한다면,


중개인 (또는 중개회사)는 다음과 같은 사항을 준수해야 합니다.

– 관련된 각 클라이언트를 객관적이고 공정하게 다루어야 합니다.
– 어떤 한 쪽 클라이언트의 이익을 우선하지 않으며, 로열티는 한쪽으로 치우치면 안됩니다. 
– 오퍼 또는 수락할 가격이나, 계약 조건 등에 대해서 클라이언트들에게 조언할 수 없습니다.

 

종합적으로

  • 여러분에게 최선을 이익을 위해 일하고 효율적이고 전문적인 역할과 서비스를 제공할 대리 중개인을 선정하고 함께 일하는 것이 가장 추천됨
  • 중개인의 서비스없이 셀프 대리로 스스로 판단과 결정을 통한 거래를 할 경우 말릴 수는 없지만 리스크 사항을 인지하고 전문가의 의견 청취 후 결정
  • 종복 대리의 경우의 경우 여러분이 클라이언트로서의 혜택이 제한 될 수 있으니, 사려 깊게 판단해서 동의할 지 말 지 결정

RECO INFOMATION GUIDE는 이런 내용을 담은 꽤 긴 문서입니다. 온타리오에서 부동산 거래를 한다면 가장 먼저 읽어보고 서명하셔야 하는 안내문입니다. 일반인이 이해하기 쉽게 준비되었다고는 하지만 개념이 복잡하고 다양한 대리 방식을 설명하기에는 부족합니다. 한글로 나온 서류가 없으니 이 블로그에서 기본 핵심 사항을 정리해 설명하고자 했습니다.

저 자세한 설명이 필요하시거나 이나 궁금한 사항이 있으면 김만 부동산에게 연락주세요.