POWER OF SALE? 들어보긴 했는 데 그 내용을 자세히 알기 어렵지요. 대부분 소유하고 있는 주택과 콘도에 모기지가 있고, 그 모기지를 제때 상환하지 않고 납부를 하지 못하게 되면 대출 금융기관에서 POWER OF SALE로 강제 매각 절차를 진행할 것이라는 것만 알고 있습니다. 한국에서는 은행 또는 법원 처분을 통해서 경매로 진행하고 있습니다마는 캐나다 온타리오에서는 경매 방식이 아니고 일반적인 매매 절차를 따릅니다. 법에 정해진 절차에 따라 채권자가 매물의 점유와 매각권을 얻고 일반적인 매물과 동일하게 부동산 중개인을 통해서 MLS에 매물로 올려 매매를 진행합니다.

POWER OF SALE(강제 매각권)의 이해, 진행 절차, 가격 결정, 바이어가 알아야 할 사항은 무엇인지 알아보겠습니다.

POWER OF SALE 이해하기

POWER OF SALE은 주택 소유자가 모기지 상환을 연체할 경우 대출 기관이 부동산을 임대하거나 매각할 수 있는 권리입니다. 이는 모기지 계약서에 명시된 조항을 근거로 하며, 만약 문서에 해당 조항이 없다면, 온타리오 모기지법(Mortgages Act)에 따라 대출 기관이 이 권리를 행사할 수 있습니다.

POWER OF SALE 절차

1. 매각 통지서(Notice of Sale)
모기지 상환이 15일 이상 연체되면 대출 기관은 매각 통지서를 발행합니다. 이 통지서는 부동산을 매각할 의도를 차주에게 알리는 첫 번째 단계입니다. 상환 기간은 일반적으로 35일이며, 부부가 함께 거주하는 경우 40일로 연장될 수 있습니다.

2. 청구 진술서(Statement of Claim)
통지 기간이 만료되고 상환이 이루어지지 않으면, 대출 기관은 상급 법원에 청구 진술서를 제출하여 부동산을 점유하기 위한 법적 절차를 밟을 수 있습니다.

3. 방어 진술서(Statement of Defence)
청구 진술서가 발행되면, 차주는 최소 20일 이내에 법원에 방어 진술서를 제출할 수 있습니다. 대출 기관은 제출 기한을 연장해 줄 수도 있습니다.

4. 점유 명령서(Writ of Possession)
차주가 방어 진술서를 제출하지 않으면, 대출 기관은 점유 명령서를 발행받아 퇴거 통지를 발행하게 됩니다.

5. 매각(Sale)
부동산이 매물로 나올 경우, 대출 기관은 부동산의 시장 가치를 감정하고 중개를 통해 매물로 내놓을 의무가 있습니다. 부동산은 “있는 그대로 (AS-IS)”의 상태로 매각됩니다.

POWER OF SALE 매물을 사면 시장 가격 보다 싸게 살 수 있나요?


종종 은행 매물을 찾으시는 분들이 있는데, 은행 매물은 싸게 살 수 있다는 선입관을 가지고 있습니다. 온타리오 모기지법(Mortgages Act)에 따르면, 대출 기관은 부동산을 매각할 때 “합리적인 방식“으로 판매해야할 의무가 있습니다. 이는 시장 가격에 근접한 가격으로 판매해야 함을 의미합니다. 만약 대출 기관이 시장 가격보다 현저하게 낮은 가격에 매각할 경우, 차주는 법적 조치를 통해 이에 대한 손해 배상을 청구할 수 있습니다. 따라서 한국 같은 경매 방식이 아니라 공개 시장인 MLS에서 거래하는 것이 일반적입니다.

매물 리스팅 과정과 가격 결정

POWER OF SALEe 절차에서 부동산이 매물로 리스팅될 경우, 대출 기관은 부동산의 시장 가치를 감정하고 매물로 내놓습니다. 이 과정에서 보통 전문 감정사를 사용하여 가격을 결정합니다. 감정사를 통해서 가격을 결정하도록 법으로 정해지진 않았지만, 금융기관은 가격 결정의 객관성과 신뢰성을 보장하기 위해서 감정사를 통해 매물 가격을 결정할 것입니다.

또는 복수의 부동산 중개인의 시세 감정을 받아서 적절한 매물 가격을 판단하기도 합니다. 중개인들이 지역 시장에 대한 이해도가 높고, 최신 시장동향을 바탕으로 가격을 책정할 수 있습니다.

대출 기관은 일반적으로 전문 감정사와 부동산 중개인의 병행 평가를 통해 부동산 가치를 평가하는 경우가 많습니다.

바이어가 알아야 할 사항

POWER OF SALE 매물은 “있는 그대로 (AS-IS)”의 상태로 매각됩니다. 은행에서 처분하는 매물이다 보니, 집에 문제점이 있더라도 수리와 보상을 해 줄 셀러가 없다고 보면 됩니다. 가전도구가 고장이 나거나, 지하에 물이 새거나, 창문이 깨어져 있거나 담이 무너져 있어도 있는 상태 (AS-IS) 그대로 바이어가 받아들이기로 계약합니다. 이 때문에 수리와 레노베이션을 감안해서 가격이 조정되어 낮게 계약되는 경우가 있습니다.

원 소유자가 금전전인 문제로 모기지 상환을 못해 나온 매물이니, 매물이 제대로 수리되지 않고 많은 부분에 문제가 있을 수 있습니다. 부엌 가전도구도 처분되어 없는 경우가 많고 고의로 파손시킨 흔적도 종종 볼 수 있습니다. 매물 상태를 철저히 점검하고, 필요한 수리나 보수가 무엇인지 확인하는 것이 중요합니다. 또한, POWER OF SALE의 매매 계약서는 일반 매매 계약내용 보다 많은 부가 조항들이 포함되어 있습니다. 금융기관에서 사용하는 매매 계약 내용과 다양한 조건들이 계약서에 포함되니, 오퍼를 작성하기 전에 면밀히 검토하고 변호사의 상담을 받으시는 것이 좋습니다.