부동산 거래에서 DEPOSIT의 역할 및 의미
부동산 계약 시에는 항상 DEPOSIT이 동반됩니다. 이는 계약금, 예치금, 보증금 등으로 다양하게 번역되며, 각각 조금씩 다른 의미를 가집니다. 캐나다에서는 ‘DEPOSIT’이라는 용어가 사용되며 한글로 번역하는 것 보다 DEPOSIT이라고 하는 것이 오히려 이해하기 쉽습니다. 부동산 거래에서 ‘DEPOSIT’은 거래의 진정성과 구매자의 의지를 보여주는 금전적인 보증으로 사용됩니다. 보통 계약금으로 불리며, 구매자가 판매자에게 일정 금액을 지불하는 것입니다. 이 계약금은 거래 진행을 위한 신뢰와 확신의 표시로 작용합니다.
DEPOSIT의 반환 문제
바이어의 잘못으로 거래를 완결할 수 없는 경우, DEPOSIT을 반환받기 어렵습니다. 거래가 종결되지 못한 것으로 인해 셀러에게 큰 손실이 발생했다면, 셀러는 바이어에게 DEPOSIT과 추가로 손해 배상을 청구할 수 있습니다. 반대로, 셀러가 계약을 이행할 수 없는 상황이 되면, 바이어는 계약 불이행에 따른 손해 보상을 청구할 수 있습니다.
DEPOSIT의 예치 및 인출
부동산 중개인/중개 회사가 중개를 담당한 경우에는 셀러 측 부동산 중개회사에서 DEPOSIT을 보관합니다. 부동산 거래의 DEPOSIT은 부동산 회사의 은행 DEPOSIT TRUST ACCOUNT에 반드시 예치되며, 다음의 3가지 경우에만 인출이 가능합니다
콘도 분양의 경우 건설회사가 지정한 법무법인의 DEPOSIT TRUST ACCOUNT에 예치됩니다.
1. 거래가 성공적으로 종결되었을 경우
클로징이 되면 셀러 변호사가 클로징 확인서를 부동산 회사에 보냅니다. 이 변호사 확인서에 따라 셀러에게 지급됩니다.
2. 바이어와 셀러가 서로 합의한 경우
양측이 계약 해지서 (MUTUAL RELEASE)에 서명하고, 그 문서에 명시된 DEPOSIT 처리 방법에 따라 인출합니다. 만약 매매 계약서에 조건이 있고 해당 조건에 따라 바이어가 계약을 해지하는 경우, DEPOSIT은 전액 바이어에게 반환됩니다. 반면, 조건이 없는 확정 계약 상황에서 바이어가 계약 이행이 불가능하다고 판단하여 셀러와 계약 해지를 합의할 때는, DEPOSIT의 일부 또는 전부를 셀러에게 지불하기로 합의할 수 있습니다. 이러한 합의는 계약 해지서에 DEPOSIT 인출 및 지불처를 명시하여 처리합니다.
3. 법원의 명령이 있을 경우
거래가 종결되지 않고 소송이 진행된 경우, 법원의 판결에 따라 처리됩니다.
위의 세가지 이외의 어떠한 경우에도 DEPOSIT은 인출할 수 없습니다. DEPOSIT TRUST ACCOUNT는 정기적인 감사를 받으며, 관리상의 허점이 발견되거나 부동산 회사에서 임의로 사용할 경우 심각한 법적 처벌을 받을 수 있습니다.
분양 콘도의 경우
콘도 프로젝트가 중단되고 무산되는 경우 계약 무효 처분에 따라 DEPOSIT을 구매자에게 반환합니다. 법원에서 개발 사업자가 더 이상 프로젝트를 진행할 수 없다고 판단하고 파산같은 사업 처분 명령이 있는 경우에 해당됩니다. 개발 사업자 스스로가 더이상 프로젝트를 진행할 수 없다고 판단하고 사업을 취소할 경우에는 법원 명령이 아닌, 계약상 주어진 셀러의 사업 취소 권한을 이용합니다. 사업이 취소되면 분양계약이 해지되면서 개발회사 법무법인은 예치하고 있던 DEPOSIT을 바이어들에게 반환합니다.
셀러가 DEPOSIT을 직접 받아서 본인 구좌에 예치하거나 사용할 수 있나요?
계약 시 바이어의 동의가 있다면 가능할 수 있으나, 이는 바이어 입장에서는 받아들이기 어려운 요구입니다. 이러한 경우는 거의 없습니다.
셀러가 부동산 중개인을 이용하지 않고 계약을 직접 진행하는 경우 부동산 중개회사에 DEPOSIT을 맡기지 않고, 보통 셀러의 변호사에게 예치하도록 합니다. 바이어가 자신의 변호사에게 예치하길 원하고 셀러가 동의하면 바이어 변호사가 예치할 수 있습니다.
DEPOSIT에서 생기는 이자는?
DEPOSIT을 은행에 예치해서 발생된 이자는 바이어의 몫입니다. 발생한 이자는 반드시 바이어에게 지불하여야 합니다. 단, 이자율 계산과 발생이자의 지급 최소금액을 정할 수 있습니다. 발생이자의 계산과 지급 방법을 부동산 매매 계약서에 밝히고 바이어와 셀러의 확인을 받습니다. 부동산 매매계약서 (Offer, Agreement of Purchase and Sale)의 Schedule B에 DEPOSIT 이자에 대한 내용을 적고 양측의 서명을 받습니다.
