외국인 주택 구입 금지 2년간 연장되었습니다.

Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act

과거에는 유학생 가족과 워킹 퍼밋으로 캐나다에 살면서 렌트비를 내기 보다는 자금 여유가 있고 대출을 할 수만 있다면 캐나다에서 주택 거래에 제한이 없었습니다. 유학생 가족이 거주하는 동안 주택을 구입해서 한국으로 돌아갈 때 주택 가격이 많이 올라 그동안의 유학 비용을 모두 충당하고도 남겨서 돌아가는 경우도 본 적이 있습니다. 과거 20년 동안 주택 가격도 상당히 올라서 부동산을 통해 재산을 증식할 수 있는 기회도 있었고, 워킹 퍼밋으로 일을 하면서 영주권을 받기 전까지 캐나다에서 생활하고 정착하는데 주택 구입이 중요한 디딤돌이 되었습니다. 하지만 주택 가격이 크게 오르다 보니, 주택 구입 여력 줄어들고 부동산 시장이 불안하다고 판단한 캐나다 정부에서 주택 가격 상승을 억제하기 위한 수단으로 외국인들의 주거용 부동산을 구입을 제한하는 법을 도입하고 시행하고 있습니다.

이 때문에 외국인은 계속 렌트에 머물러 있게되자 렌트비가 상승하는 한 원인이 되었고, 주택가격 안정에는 실질적인 도움이 되지 못한다는 지적도 있습니다. 그래서 최초 도입될 때 2년간 한시적으로 운영되는 법이라서 2024년 말이 지나는 2025년 부터는 외국인도 주택 구입을 할 수 있을 것이라는 기대가 있었습니다.

그러나 2024년 1월에 다시 2년을 연장해서 2026년 12월 31일까지 계속 시행되고 있습니다. 주택 구입을 원하고 있는 워킹 퍼밋으로 캐나다에서 거주하고 있거나 오랜 기간동안 유학하고 있는 유학생과 그 가족들에게는 실망이 큰 뉴스입니다. 요즈음 부동산 시장에서 주택 공급 부족 문제에 대한 이슈가 여러 분야에서 부각되고 있고 이에 대한 해결책을 찾기 위해 연방 정부부터 각 지방 정부까지 모두 분주하게 노력하고 있는 상황입니다. 이러한 부족한 주택 공급 문제가 해결 될 때까지는 이 법의 시행을 2026년 이후에도 계속 유지할 수도 있다는 생각이 생각도 듭니다.

시민권자와 영주권이 없는 경우에 모두 외국인으로 분류되어서 이 법에서 주택 구입을 할 수 없도록 제한을 두고 있는데, 법의 내용이 무엇인지, 예외적인 조건과 대상은 무엇인 지 알아 보겠습니다.

Non-Canadian이라는 외국인에 대한 정의

시민권이나 영주권이 없는 개인과 그러한 사람들이 설립한 법인들을 이 법에서 정의하는 ‘외국인’으로 정의합니다.

  • (a) 캐나다 시민권자도, 인디언법(Indian Act)에 따라 등록된 인디언도, 영주권자도 아닌 개인;
  • (b) 캐나다나 그 지방의 법률에 따라 설립되지 않은 법인;
  • (c) 캐나다나 그 지방의 법률에 따라 설립되었으나 캐나다의 증권 거래소에 상장되지 않고 소득세법 제262조에 따른 지정이 유효한 법인으로, (a)나 (b)에 언급된 사람에 의해 통제되는 법인입니다.

이 정의는 캐나다 내에서 주거용 부동산을 구매할 수 있는 자격이 있는 사람들과 그렇지 않은 사람들을 구분하는 데 사용됩니다. 이 법은 캐나다 시민, 인디언법에 따라 등록된 인디언, 그리고 영주권자에게는 적용되지 않으며,

주로 외국인 개인이나 캐나다 외부에서 설립된 법인, 혹은 캐나다 내에서 설립되었으나 캐나다 시민이나 영주권자가 아닌 사람들에 의해 통제되는 법인에 적용됩니다.

난민으로 인정된 사람과 그의 배우자 및 동거인은 이 법의 적용 대상에서 제외 됩니다.

구입이 금지된 대상 부동산

  • 주거용 부동산을 구입할 수 없습니다.
  • 그 중에서 단독주택, 콘도미니염, 타운하우스, 세미주택 등 단독 세대 주택과 3세대 이하의 다세대 주택을 구입할 수 없습니다.
  • 4세대 이상의 주거용 주택은 상업용 부동산으로 취급하여 구입할 수 있습니다.

예외가 인정되는 외국인

특정 조건을 충족하는 외국인 구매자는 예외를 받을 수 있습니다. 예를 들어, 캐나다 내에서 일하는 외국인 근로자나 학생 등이 해당될 수 있습니다.

유학생의 경우 예외 적용되는 조건

  • 지정 교육 기관에서인가된 교육 프로그램에 등록되어 있고,
  • 구입 연도에 앞서는 5년 동안 소득세 신고를 완료했으며,
  • 구입 연도에 앞서는 5년 동안 각각에 최소 244일 동안 캐나다 내 실제 체류했으며,
  • 이 법이 시행되는 동안 캐나다 내에서 주거용 부동산을 이전에 구매한 적이 없고,
  • 구매하는 주택 가격이 $500,000을 초과하지 않습니다.

5년 이상 정규 교육 프로그램에 속해서 유학 중이어야 하고 주택 가격이 $500,000초과하지 않아야 하기 때문에 실질적으로 예외되는 경우는 거의 찾기 어렵습니다.

워킹 퍼밋으로 체류 중일 때 조건

  • 유효한 워크 퍼밋을 소지하거나 캐나다에서 일할 권한이 있으며,
  • 구입 연도에 앞서는 4년 기간 중 최소 3년 동안 캐나다에서 풀타임으로 근무를 한 경우
  • 구입 연도에 앞서는 4년 기간 중 최소 3개년에 대해서 소득세 신고를 한 경우
  • 부동산 구입 시점에서 워크 퍼밋의 은 유효 기간이 183일 이상이며,
  • 이 법이 시행되는 동안 캐나다 내에서 주거용 부동산을 이전에 구매한 적이 없는 경우

워킹 퍼밋을 소유하더라도 4년 이상 풀타임으로 근무를 하면서 소득 신고를 꾸준히 한 경우에 예외가 적용되니 이러한 경우도 매우 드물 것 같습니다.

외국인인 배우자 및 법적 동거인 (common-law partner)의 경우

외국인이 아닌 캐나다 시민, 영주권자 또는 이 법에서 예외가 인정된 사람의 배우자 또는 법적 동거인은 자신의 배우자 또는 법적 동거인과 함께 공동으로 주택을 구입할 수 있습니다.

캐나다인의 외국인 배우자는 배우자와 함께 공동 명의로 주택을 구입하는 데는 제한을 두지 않습니다.