기존 주택이나 콘도를 거래할 때는 거래금액에 HST를 부과하지 않지만, 새로 지어지는 콘도나 주택은 HST를 부과합니다. 분양 가격표는 HST를 포함한 가격을 표시하는 것이 일반적입니다.
예를 들어 $1,000,000 짜리 콘도의 분양 가격은 다음과 같습니다. (온타리오 HST 13% 기준)
- NET PRICE: $1,000,000
- HST 13%, $130,000
- PURCHASE PRICE: $1,130,000
Q: 분양 가격에 HST가 포함되었다고 했는 데, 등기 할 때 HST를 납부하라고 한다고요?
무슨 상황인지 궁금할 수 밖에 없습니다. 내용은 다음과 같습니다.
정부에서 New Home (신규 건축 주택 및 콘도)를 구입하는 바이어들에게 세금 혜택을 제공하고 있습니다. 과거에 부동산 경기 활성화를 위해서 신축 주택과 콘도를 구입할 때 감세 혜택 제도를 만들었고, 아직도 이 제도는 계속 유지되고 있습니다.
이 감세의 내용이 HST Rebate 입니다. 분양 주택과 콘도에 부과하는 13% HST에서 일부 금액을 감면하는 것입니다.
HST Rabate 금액을 보통 $24,000이라고 하는데, 원래 정해진 금액이 아니고 분양가격에 따라 달라지고 최고 한도가 $24,000 입니다. 분양 가격이 약 $480,000 이상인 경우 $24,000 Rebate를 일괄적으로 적용하는데, 요즘 GTA 지역의 분양 가격이 보통 $500,000을 초과하기 때문에 Rebate 금액을 $24,000이라고 말하고 있습니다.
분양할 때, 이 HST Rebate 금액을 분양 가격에 미리 반영해 놓습니다.
계약서에 분양 가격은 다음과 같이 나타납니다.
- NET PRICE: $1,000,000
- HST 13%, $130,000
- HST Rebate: – $24,000
- PURCHASE PRICE: $1,106,000
Q: 그런데, 왜 등기할 때 HST Rebate를 바이어에게 납부하라고 하나요?
HST Rebate는 세금 감면 혜택인데, 이 혜택에는 조건이 있습니다.
- 신축이나 대대적인 개조를 한 주거용 목적의 부동산 (주택과 콘도)을 구입할 때 적용합니다.
- 바이어 또는 그 가족의 실 거주 목적으로 사용해야 합니다.
- 바이어가 법인인 경우 해당 없습니다.
바이어가 본인이나 가족의 실 거주 목적으로 사용할 경우에만 적용되기 때문에, 등기할 때 본인(또는 가족) 거주용이라고 건설회사에 확인해 주어야 합니다. 이 확인은 등기를 준비하는 변호사를 통해서 전달합니다.
렌트를 놓기 위해 투자용으로 구입하였거나, 단순히 부동산 가격 상승을 기대하고 등기 후 재 판매하려고 구입한 경우 이 HST Rebate 혜택을 받을 수 없습니다.
등기할 때, 본인 거주용이라고 확인되지 않으면, HST Rebate 금액 ($24,000)을 납부해야 합니다. 등기할 때 변호사에게 등기 비용의 일부로 전달해야 합니다.
Q: 그러면 렌트 수입용 투자용 부동산을 구입했는 데 그래도 HST Rebate 혜택을 받을 수 있다는 데, 이 것은 무슨 얘기인가요?
본인 거주가 아닌 렌트 투자용 부동산에도 HST Rebate를 혜택을 적용합니다.
이 때 적용하는 HST Rebate는 New Home HST Rebate가 아니고, GST/HST New Residential Rental Property Rebate (NRRP Bebate)입니다. 적용되는 세법은 다르지만, 계산되는 Rebate 금액이 큰 차이가 없고 최고 한도 $24,000 적용이 동일하기 때문에 구분하지 않고 HST Rebate라고 용어는 같이 사용합니다.
하지만, 등기할 때 HST Rebate 금액을 납부해 놓고, 렌트를 했다는 증빙 (1년 이상 임대기간의 렌트 계약서)을 첨부해서 리베이트 신청을 제출하면 심사후 환불 받습니다. 환불 기간은 보통 3~4개월 예상하지만, 적체되어 있는 경우 6개월 이상 걸리기도 합니다.
렌트 투자용으로 분양받았다면 등기할 때 HST Rebate 금액을 납부할 자금을 준비해야 합니다.
