분양 주택이나 콘도미니엄 유닛을 구매할 때, 바이어와 빌더는 계약서에 입주 예정 날짜를 명시합니다. 프리홀드(자유지분) 주택의 경우, 이 날짜를 일반적으로 ‘클로징 날짜 (Closing Date)’ 라고 부르며, 콘도미니엄의 경우는 ‘입주일 (Occupancy Date)’로 기재됩니다.

하지만, 계약서에 기재된 입주나 클로징 예정 날짜는 실제로 그 날짜에 입주가 이루어지는 경우가 드물고, 여러 이유로 인해 이 날짜는 변경될 수 있으며, 대부분의 경우 계약서에 명시된 날짜보다 더 늦게, 때로는 상당히 늦게 연기되곤 합니다. 콘도의 경우 2~3년 이상 지연 되기도 합니다.

공사가 진행되는 동안, 빌더는 바이어에게 연락하여 입주 및 클로징 날짜의 변경 사항을 업데이트합니다.

이러한 입주 및 클로징 날짜의 변경은 계속될 수 있으며, 바이어는 이 변경 사항과 관련한 통보를 언제 어떻게 받게 되는지 궁금해할 수 있습니다. 온타리오에서는 이러한 날짜 변경과 관련 통보에 대한 규정이 있으며, 이 규정을 이해하면 분양 계약 후 예상되는 입주 날짜에 대해 더 잘 알 수 있습니다.

이 글에서는 이러한 내용을 자세히 살펴보겠습니다.

프리홀드 주택 분양 계약의 클로징 날짜 정리


콘도 방식이 아닌 주택의 경우 입주 과정 (Occupancy Period) 없이 바로 최종 클로징 (Final Closing = Title Registration)하여 등기를 진행합니다.


1. 1차 임시 클로징 (First Tentative Closing)

  • 연기 가능성: 한 차례, 최대 120일까지 연기할 수 있습니다.
  • 후속 조치: 연기된 날짜는 2차 임시 클로징 날짜가 됩니다.

2. 2차 임시 클로징 (Second Tentative Closing Date)

  • 연기 가능성: 한 차례, 최대 120일까지 연기할 수 있습니다.
  • 후속 조치: 연기된 날짜는 확정 클로징 날짜가 됩니다.

3. 확정 클로징 (Firm Closing Date)

  • 정의: 변경되지 않는 클로징 날짜, 소유권 등기일입니다.

클로징 날짜의 연기 가능성

  • 총 연장 기간: 1차 임시 클로징과 2차 임시 클로징 날짜는 각각 최대 120일씩, 총 최대 240일까지 연장 가능합니다.
  • 분양 계약서 규정: 확정 클로징 날짜는 1차 임시 클로징 날짜로부터 최대 240일을 초과하지 않도록 설정됩니다.

통지 의무

  • 통지 기한: 임시 클로징 날짜 변경 시, 기존 클로징 날짜로부터 최소 90일 전에 통지해야 합니다.
  • 미통지 시의 결과: 적절한 통지가 이루어지지 않을 경우, 기존 임시 클로징 날짜는 확정 클로징 날짜로 간주됩니다.

분양 계약서 (Tarion)에 명시되는 중요 날짜들:
입주 날짜의 진행은 다음과 같은 순서로 진행됩니다


콘도와 콘도형 주택은 입주 날짜 (Occupancy Date)를 분양 계약서에 기재합니다. 그리고 이 입주 날짜는 건축 단계를 거치며 임시 입주일 (Tentative Occupancy Date), 최종 임시 입주일 (Final Tentative Occupancy Date), 확정 입주일 (Firm Occupancy Date)로 업데이트됩니다.

1. 임시 입주 날짜 (First Tentative Occupancy Date)

  • 정의: 빌더가 예상하는 주택 완공 및 입주 준비 완료 일.
  • 연기 가능성: 빌더는 적절한 서면 통지를 통해 여러 차례 임시 입주 날짜를 변경할 수 있습니다.

2. 최종 임시 입주 날짜 또는 확정 입주 날짜 설정

  • 지붕 조립 날짜(Roof Assembly Date)로부터 30일 이내, 최소 90일 전 서면 통지를 통해

    빌더는
    (i) 최종 임시 입주 날짜 또는
    (ii) 확정 입주 날짜 중 하나를 설정해야 합니다.

  • 지붕 조립 날짜 이후에 분양 계약이 체결된 경우, 첫 번째 임시 입주 날짜는 해당되지 않으며, 대신 최종 임시 입주 날짜 또는 확정 입주 날짜를 설정해야 합니다.

3. 최종 임시 입주 날짜 (Final Tentative Occupancy Date)

  • 정의: 빌더가 설정한 예상 입주 가능 최종 날짜입니다.
  • 조치: 만약 빌더가 최종 임시 입주 날짜까지 입주를 제공할 수 없는 경우, 최종 임시 입주 날짜로부터 최대 120일 이내에 확정 입주 날짜를 설정해야 합니다.

4. 확정 입주 날짜 (Firm Occupancy Date)

  • 정의: 빌더가 입주를 확정적으로 제공해야 하는 날짜입니다.
  • 조치: 빌더가 확정 입주 날짜까지 입주를 제공할 수 없는 경우, 바이어는 지연된 입주에 대한 보상을 받을 권리가 있으며, 빌더는 최종 입주 제한 날짜(Outside Occupancy Date) 를 넘지 않는 날짜로 지연된 입주 날짜를 설정해야 합니다.

5. 참고 사항

  • 임시 입주 날짜는 최종 입주 보장 날짜(Outside Occupancy Date)를 초과하지 않는 한 연장될 수 있습니다.

  • 임시 입주 날짜가 변경된 경우, 빌더는 기존에 설정된 임시 입주 날짜로부터 90일 전에 서면으로 사전 통지를 전달하며, 새로운 임시 입주 날짜 또는 확정 입주 날짜를 설정해야 합니다.

  • 빌더가 적절한 통지를 제공하지 않으면 임시 입주 날짜가 확정 입주 날짜가 됩니다.

  • 최종 임시 입주 날짜는 통상 해당 콘도 건물의 지붕 공사가 완료되면 설정됩니다. 최종 임시 날짜는 단 한 번, 최대 120일까지만 연장될 수 있습니다.

  • 확정 입주 날짜가 설정되었다 하더라도 예기치 못한 긴급 상황(예: 자연재해 등 불가항력적 상황, 정부의 조치, 공급망 문제, 노동 분쟁, 팬데믹 등)의 경우에는 변경될 수 있습니다.


최종 입주 보장 날짜 (OUTSIDE CLOSING DATE)는 무엇인가?

“최종 입주 보장 날짜(Outside Closing Date)”는 분양 계약에 명시된 주택 건축에서 연기 가능한 가장 마지막 입주 날짜를 의미합니다. 빌더가 건축을 완료하고 입주를 책임지는 최종 기한을 말합니다.

프리홀드 주택

콘도형이 아닌 주택의 경우, 최종 입주 보장 날짜는 통상적으로 확정 클로징 날짜 또는 두 번째 임시 클로징 날짜로부터 365일 이내로 설정됩니다. 이 기간 동안 주택이 완성되지 않을 경우, 바이어는 계약을 해지할 수 있는 권리가 있으며, 해지 시 이미 지급한 금액을 이자와 함께 돌려받을 수 있습니다.

콘도 유닛 또는 콘도형 주택

콘도나 콘도형 주택의 경우, 최종 입주 보장 날짜는 분양 계약서에 정해져 있습니다. 콘도형 프로젝트는 그 규모와 복잡성으로 인해 종종 더 많은 시간이 소요될 수 있으므로, 최종 입주 보장 날짜는 프로젝트의 특성과 예상 시공 일정을 고려하여 설정됩니다.

계약 해지 권리

최종 입주 보장 날짜까지 주택이 완성되지 않을 경우, 바이어는 특정 기간(보통 30일) 내에 계약을 해지할 수 있는 권리가 주어지며, 이를 “구매자 해지 기간(Purchaser’s Termination Period)”이라고 합니다. 해지를 선택할 경우, 바이어는 이미 지불한 모든 금액을 이자와 함께 반환 받을 권리가 있고, 필요한 경우 지연된 입주 보상을 요구할 수 있습니다.